Проверенная недвижимость.

Проверенная недвижимость.

Юридическая чистота недвижимости – отсутствие оснований для признания в будущем сделки купли-продажи недействительной, отсутствие каких-либо обоснованных претензий и требований, связанных с правом собственности продавца на недвижимость, отсутствие каких – либо ограничений и/или обременений права собственности продавца, а также любые другие юридические обстоятельства, в связи с которыми покупатель после совершения сделки может быть лишен права собственности на купленное недвижимое имущество или ограничен в своем праве владеть, пользоваться и распоряжаться купленной недвижимостью.

Как же можно проверить эту самую чистоту на 100% и быть спокойным в том, что после покупки объекта недвижимого имущества вышеуказанных негативных обстоятельств не последует?

ВЫПИСКА ИЗ ЕГРП

С одной точки зрения, назовем ее «формальной», все довольно просто:

  • Имеется специальный уполномоченный орган государственной власти – Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии;

  • Указанный регистрирующий орган отвечает, в том числе и за государственную регистрацию прав и сделок в отношении недвижимости, которая включает в себя проведение правовой экспертизы, результаты которой указывают на наличие оснований для государственной регистрации и внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав;

  • Таким образом, если государственная регистрация предыдущих сделок в отношении недвижимости была произведена, основания для регистрации имелись и записи в Единый государственный реестр прав были внесены, значит все в порядке, в подтверждение чему достаточно получить выписку из ЕГРП, в которой будет содержаться информация о действующем собственнике, наличии или отсутствии правопритязаний, обременений и ограничений;

  • Если в выписке из ЕГРП все в порядке, значит, проверка юридической чистоты произведена и можно спокойно совершать сделку по покупке недвижимости.

Проверка зарегистрированного права продавца, путем получения выписки из ЕГРП, безусловно необходима, однако, справедливости ради, необходимо отметить, что за уполномоченным органом стоят люди, а значит и человеческий фактор и кто-то что-то по каким-то зависящим и независящим от него причинам может проглядеть, недосмотреть, не увидеть, не понять, в том числе и по невнимательности.

Поскольку никто так сильно, как покупатель, не заинтересован в юридической чистоте недвижимости, помимо заказа общедоступных сведений из ЕГРП, необходим анализ правоустанавливающих документов для личной проверки (удостоверения) покупателем (представителем покупателя) допустимости (юридической обоснованности) возникновения права собственности продавца на недвижимое имущество, не зависимо от признания таковой допустимости другими лицами и органами – в том числе соответствующим регистрирующим органом в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которые в подтверждение допустимости сделки осуществили государственную регистрацию и выдали соответствующие документы, в том числе свидетельство о государственной регистрации права.

ПРАВОУСТАНАВЛИВАЮЩИЕ ДОКУМЕНТЫ

В силу самого названия, правоустанавливающими документами принято считать документы, которые устанавливают право продавца в отношении недвижимости. Правоустанавливающими документами могут быть гражданско–правовые договора (купли-продажи, мены, дарения, приватизации, ренты и пр.), распорядительные документы органов государственной власти и местного самоуправления, судебные решения, документы технического и кадастрового учета (в силу прямого указания закона) и другие документы. При этом не следует путать правоустанавливающие документы с правоподтверждающими, в том числе с такими, как свидетельство о государственной регистрации права собственности, поскольку указанное свидетельство только подтверждает, зарегистрированное на основании правоустанавливающих документов, право собственности.

ДРУГИЕ ДОКУМЕНТЫ

Помимо документов, которые напрямую устанавливают право собственности продавца, существуют и другие документы, анализ которых не менее важен. К ним относятся документы технического и кадастрового учета, выписки из паспортного стола (если дело касается жилых помещений), решения комиссии органов опеки и попечительства, в случае если по предыдущим сделкам собственниками являлись несовершеннолетние лица, доверенности на подписание предшествующих и настоящего договоров купли-продажи, согласия супругов, и другие документы.

Результатом анализа правоустанавливающих и других документов, может быть письменное или устное заключение о выявленных рисках для покупателя в случае покупки им недвижимого имущества.

Юридический анализ необходим, поскольку иногда позволяет выявить очень большие риски для покупателя в случае приобретения им объекта недвижимости. Иногда риски утраты обнаруживаются и для продавца, действующего собственника недвижимости, и иногда для него это является искренним открытием.

Юридический анализ, если Вы не имеете юридического образования и опыт в сфере сопровождения сделок с недвижимым имуществом, лучше поручить лицам, которые такое образование и опыт имеют. Что они там будут искать и анализировать? Все подряд, начиная от проверки формы документа и его условий на предмет соответствия действующего на тот момент законодательства, заканчивая сопоставлением дат, проверкой полномочий лиц, подписавших документ, сличением подписей и прочих на первый взгляд непримечательных и «занудных» данных.

ПОЛУЧЕНИЕ РАСШИРЕННЫХ СВЕДЕНИЙ

К указанным сведениям относятся сведения, которые можно получить у сторонних организаций. Указанные сведения, по сути, являются расширенной информацией о правах на объект недвижимости, из которой можно узнать немного больше чем из официальной выписки ЕГРП. Зачастую такие сведения в целях проверки юридической чистоты недвижимости ничего не дают, но иногда открывают такие обстоятельства, при которых совершение сделки с недвижимостью, ввиду наличия выявленных негативных обстоятельств, для покупателя в случае приобретения им объекта недвижимости, ставиться под большой вопрос.

ПОЛУЧЕНИЕ СВЕДЕНИЙ О СОБСТВЕННИКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

К проверке юридической чистоты недвижимости, можно отнести также проверку собственника недвижимости. Такая проверка может быть осуществлена путем обращения к соответствующим базам данных сторонних организаций, и получения широкого спектра информации о продавце, но определенную проверку, путем получения определенной информации Вы можете провести «самостоятельно» путем затребования у продавца соответствующих документов. Наиболее распространёнными в этом случае документами, являются справки психоневрологического и наркологического диспансера, о том, что продавец на учете в указанных органах не состоял и не состоит. Не сказать, что такие документы являются какими-то принципиальными для принятия решения о совершении или не совершения сделки ввиду своей правовой и временной однобокости, но некоторый «свет» на продавца недвижимости «проливают».

К вопросу о психоневрологическом и наркологическом состоянии продавца хотелось бы добавить, что существуют услуги медицинского освидетельствования в момент совершения сделки, указанные освидетельствования помогут в некоторой степени устранить однобокость справок и ПНД (психоневрологического диспансера) и НД (наркологического диспансера).

МОЖНО ЛИ ГАРАНТИРОВАТЬ ЮРИДИЧЕСКУЮ ЧИСТОТУ НЕДВИЖИМОСТИ НА 100 % ?

Гарантии - дело добровольное. Многие готовы гарантировать все что угодно, особенно, если от дачи таких гарантий, зависит решение покупателя о совершении сделки, и, как следствие, получение всеми участвующими в сделке лицами денежных средств покупателя, в том числе продавцом, представителями продавца и представителями самого покупателя.

К великому сожалению, по честному гарантировать юридическую чистоту недвижимости на 100% не может никто, и просто потому, что, в принципе, нельзя проверить абсолютно все. Бывают такие обстоятельства и риски, которые вообще нельзя никак проверить, они никак ни обнаруживают себя, ни при получении выписки из ЕГРП, ни при юридическом анализе документов, ни из расширенной информации об объекте недвижимости, ни из других источников.

Что бы ни быть голословными, приведем один пример:

Физическое лицо (продавец) продает объект недвижимости, земельный участок и жилой дом, при этом права собственности продавца зарегистрированы в установленном законом порядке, в подтверждение чему, росреестром выданы свидетельство о государственной регистрации права собственности и другие подтверждающие документы. Все документы в порядке. И ни чего нет такого, чтобы могло смущать покупателя и его представителя (профессионала в области недвижимости с многолетним опытом работы). Сделка совершена, проходит время, все довольны, в том числе и покупатель, новоиспечённый обладатель заветного домовладения. Однако не все так гладко…

Через некоторое время покупателю - добросовестному приобретателю приходит повестка из суда об отчуждении у него купленного земельного участка и жилого дома.

Какое–то недоразумение, задается первым вопросом добросовестный покупатель…?!

К сожалению, нет! Все обосновано, вот и исковое заявление со ссылкой на многочисленные нормы закона, а вот и документы подтверждающие обоснованность предъявляемого иска.

Дело в том, что земельный участок приобретался, а дом строился продавцом, когда тот, находился в зарегистрированном браке, потом супруги развелись, и супруга продавца уехала на ПМЖ за границу.

Являясь титульным собственником недвижимости, на которого записано (зарегистрировано) имущество, продавец продает недвижимость. Не ставя в известность свою бывшую супругу (по закону - участника общей совместной собственности), в связи с плохими отношениями, продавец решает «отделаться» простым заявлением о том, что на момент приобретения недвижимости он в зарегистрированном браке не состоял.

Покупатель недоумевая, задается справедливыми вопросами: Как же такое возможно? Мне же сопровождали сделку….!? И все проверяли… Гарантировали…!?

Все довольно просто, риэлтор сопровождающий сделку, указанные обстоятельства, просто не имел возможности проверить. Юридический анализ документов им был произведен, однако ни каких, «следов» о том, что продавец на момент покупки находился в браке, не было. Законодательство Российской Федерации не предусматривает обязательность указания в договоре купли-продажи информации о зарегистрированном браке покупателя и продавца, в случае если таковые имеют место быть.

Покупатель, вспоминая, как сам представлял согласие от своей супруги в регистрирующий орган, когда покупал квартиру, задается дополнительными вопросами: Как же регистрирующий орган, зарегистрировал сделку? ведь продавец, при покупки земельного участка тоже должен был представлять согласие супруги?

Дело в том, что семейное законодательство РФ, предусматривает обязательное получение письменного согласия от супругов, только в случае если, один из супругов распоряжается недвижимостью, или если сама сделка подлежит государственной регистрации. В данном случае, покупка земельного участка не является сделкой по распоряжению и не подлежит государственной регистрации. Согласно гражданскому законодательству, государственной регистрации договор купли-продажи, подлежит, только в случае он заключен в отношении жилых помещений (квартир, комнат, жилых домов, и пр.), в отношении земельных участков государственной регистрации подлежит только переход права собственности.

В связи с вышеизложенным, регистрирующий орган, производивший государственную нынешний сделки, анализировав дело правоустанавливающих документов, в том числе документы по предыдущей сделки, также не располагал информацией о том, находился ли продавец на момент покупки земельного участка в зарегистрированном браке, и зарегистрировал сделку, не имея оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации.

>В данном случае, вопрос конечно добросовестности продавца, однако вышеуказанный пример демонстрирует, что юридическую чистоту на все 100% нельзя проверить, и тем более нельзя «по честному» гарантировать.

СТРАХОВАНИЕ ТИТУЛА СОБСТВЕННИКА

Если говорить о спокойствии покупателя в отношении купленного им объекта недвижимости, при том, что гарантировать 100% юридической чистоты недвижимости никто не может, часть опасений утраты права собственности покупателя, можно устранить путем заключения договора страхования в отношении утраты титула «собственника» недвижимости. Однако в своем большинстве, указанные договора содержат закрытый перечень рисков и юридических негативных последствий, при наступлении которых может быть произведена страховая выплата. Чтобы такой договор работал в интересах будущего собственника максимально, придется потрудится с поиском и выбором страховой компании, которая, в том числе, сможет быть гибкой в согласовании дополнительных условий предлагаемых и требуемых для внесения в договор потенциальным страхователем будущим собственником недвижимости.




← Назад в раздел